Мен жер учаскесін сатып алғым келеді - жер учаскесінің нақты құнын қалай анықтауға болады

2024 Автор: Sebastian Paterson | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-16 13:51

Нарықтық құны немесе пайдалану құндылығы?

Неліктен мен жер учаскелерінің «нарықтық құны» туралы айтқан кезде тырнақшаларды қолданамын? Учаскенің нарықтық бағасын анықтаған кезде олар, әдетте, белгілі бір уақыт аралығында (ұзақ емес) өндірілген, сапасы, орналасқан жері, ауданы, жер учаскелерін пайдалану түрі бойынша сатып алудың орташа бағасынан шығады. Тиісінше, мұндай транзакциялар көп талданған сайын, бізді қызықтыратын саланың бағасын дәлірек анықтауға болады.

Сонымен бірге, меншік құқығын, шектеулер мен ауыртпалықтарды берудің ерекше шарттары жоқ, ұқсас қаржылық схемаларды қолдана отырып мәмілелер жасау қажет.

Алайда, іс жүзінде бұл техниканы қолдану әрдайым нарықтық жағдайдың объективті көрінісін бере бермейді. Бүгінгі күні ауылшаруашылық мақсатындағы жерлердің нарығы енді ғана қалыптаса бастады. Жалпы алғанда, жер операцияларының едәуір көлемі тек соңғы 5-6 жылда байқалды. Ия, соңғы бір-екі жылда меншік құқығы өте көп болды, бірақ мен үшін көптеген учаскелердің нақты сатып алу-сату бағаларын анықтау бекер жаттығу болып көрінеді.

Бір жағынан, көптеген ауылшаруашылық учаскелері қайырымдылық рәсімі нәтижесінде иелерін өзгертеді, дегенмен іс жүзінде сатып алу-сату мәмілелері бар. Қайырымдылық операциялары шын мәнінде өтеусіз мәмілелер болғандықтан, мұндай жағдайда жаңа меншік иесіне берілген мүліктің құнын қалай бағалауға болады?

Ия, және жер учаскелерін сату бойынша мәмілелер жасасқанда, келісімшартта учаскенің бағаланбаған құны жиі көрсетіледі - ең алдымен салықты аз төлеу үшін.

Екінші жағынан, сіз жылжымайтын мүлік объектілерін сатуға арналған жарнамалық ұсыныстарда көрсетілген бағаларды басшылыққа ала алмайсыз. Біріншіден, жер учаскесін сату кезінде көбінесе делдалдар көп болады, олар учаскенің бастапқы бағасынан 20, тіпті 40-50% қосады. Екіншіден, жер иелерінің өздері көбінесе объектілерді өсіру бағасымен әдейі - құлдырау үшін одан әрі сауданы ескере отырып ашады. Сатып алушы үшін өзін сауатты кәсіпкер ретінде сезіне отырып, жылжымайтын мүлікті 10-15% жеңілдікпен сатып алу әлдеқайда жағымды. Үшіншіден, нарықтағы жағдай жиі өзгеріп отырады. Ең әдеттегі нұсқалардың бірі - жер учаскелері сатылымға бұрын қойылғаннан төмен бағамен ұсынылған. Мысалы, сіздің жер теліміңіздің жанында осындай сипаттамалары бар басқа сәлемдемелер бар,және иесі шұғыл қаражат қажет болғандықтан оларды шұғыл түрде үлкен жеңілдікпен сатуға шешім қабылдады.

Нақты жер учаскелерінің нарықтық құнын бағалаудың қиын екендігінің тағы бір себебі бар, жер учаскелері үшін ипотека нарығының мүлдем жоқтығы.

Жоғарыда айтқанымдай, бүгінгі күнге дейін жер нарығы (әсіресе коммерциялық жобаларға арналған учаскелер үшін, яғни үлкен аумақтар) әлі қалыптасқан жоқ. Белгілі бір аумақтардағы мәмілелер көлемі және оларды жүзеге асыру әдістері жер құнын дәл және объективті бағалау үшін жеткілікті талдау жүргізуге, талдау кезінде негіз бола алатын талдау жүргізуге мүмкіндік бермейді. қосымша кепілдеме немесе қосымша қаржылық кепілдіктер тартпастан ипотека заты ретінде жер учаскесі …

Менің ойымша, олай емес, әсіресе біз «нарықтық құн» деген түсініксіз терминді қолданбасақ та, сол немесе басқа сайттың «тұтынушылық құны» туралы айтатын болсақ. Егер «нарықтық құн» белгілі бір сәтте учаскені сатуға болатын сома деп түсінілсе, онда тұтыну құнын бағалау кезінде көптеген факторлар, соның ішінде негізгі факторлар зерттеледі:

а) қысқа мерзімді (1-2 жыл) және орта мерзімді (5 жыл) кезеңдерге барлық жағынан ұқсас учаскелер бағаларының өзгеру динамикасы.

б) іргелес аумақты дамытудың ұзақ мерзімді жоспарлары, белгілі бір аудандағы, облыстағы, федерация субъектісіндегі саяси-экономикалық жағдай, факторлардың өзгеруі сияқты факторларды ескере отырып, учаске бағаларының күтілетін өзгеру динамикасы. экологиялық жағдай, белгілі бір аймақтағы климаттық процестер, әлеуметтік-демографиялық процестер және т.б.

в) осы жер учаскесін дамытудың түрлі салаларында болуы мүмкін тәуекелдерді талдау, мұндай тәуекелдерді еңсеру мүмкіндігі және онымен байланысты материалдық шығындарды есептеу.

г) жер учаскесінің әр түрлі даму кезеңдеріндегі өтімділігі туралы болжам.

Жоғарыда келтірілген тармақтардың әрқайсысының жауаптары шамамен шамада болуы мүмкін екендігіне қарамастан, олардың үйлесуі математикалық модель шеңберінде зерттелгенде сайттың тұтынушылық құндылығы туралы жеткілікті нақты жауап береді, бұл максималды рұқсат етілген деп түсініледі. ақша салу сомасы, оны инвестициялау жер сатып алғанда сайттың одан әрі дамуының кірістілігін қамтамасыз етеді.