Нотариус жер сатып алу және сату кезінде әрдайым қажет пе?

2024 Автор: Sebastian Paterson | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-16 13:51

Заң жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер бойынша шарттарды тіркеудің екі формасын қарастырады.

Бірінші нұсқа - бұл кейіннен Федералдық тіркеу қызметінің кеңсесінде (ФРЖ - бұрынғы РРБ) мәмілені тіркеумен нотариат кеңсесінде келісім жасау.

Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінде және «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» Федералдық заңда көзделген екіншісі - қарапайым жазбаша түрде келісім жасау. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің «Жылжымайтын мүлікті сату шартының нысаны» 550-бабына сәйкес, жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу шарты тараптардың қолдары қойылған бір құжат рәсімдеу арқылы жазбаша нысанда жасалады. Заңнан көрініп тұрғандай, мұндай келісім міндетті түрде нотариалды куәландыруды қажет етпейді.

Жоғарыда аталған әдістердің әрқайсысының артықшылықтары мен кемшіліктерін қарастырайық.

Жеке тұлғалардың, мысалы, қарыз шарты, өсиет немесе сенімхат сияқты құжаттарды нотариат кеңсесінде тіркеуі, негізінен, заңда көзделген жағдайларды қоспағанда, нотариус заңның жалғыз өкілі болып табылады. құжатты куәландырады, оған қол қойған азаматтардың әрекет қабілеттілігін растай алады. Құжат нотариус куәландырған сәттен бастап немесе куәландырылған құжатта көрсетілген сәттен бастап күшіне енеді. Сот ісін жүргізуді қажет ететін кейбір жанжалды жағдайлар туындаған жағдайда, нотариус куәландырған құжаттарға сенім, қарапайым жазбаша түрде жасалған құжаттарға қарағанда көбірек екендігі, әсіресе тараптардың біреуінің қатысуы мүмкін болмаса есту.

Жылжымайтын мүлік операциялары бойынша жағдай басқаша. Нотариустың міндеттеріне жылжымайтын мүлікпен мәміле жасасу туралы шарт жасасу фактісін куәландыру, жасалған құжатқа қол қойған азаматтардың жеке басын куәландырады. Алайда келісім UFRS-те тіркелгеннен кейін ғана күшіне енеді, ол құжаттарды тапсырған сәттен бастап он жұмыс күнін алады. Әрине, UFRS-ке құжаттарды тапсыру кезінде осы ұйымның тиісті лауазымды адамдары келісімшарт жасасқан азаматтардың жеке басын тексеріп, келісімшарттың дұрыстығын, иеліктен шығарылған (сатып алынған) жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тексеруі керек. Яғни, UFRS-ке тіркеу процедурасы нотариалды түрде жасалған келісімшарт үшін де, тараптардың нотариустың қатысуынсыз жасалған келісім бойынша да бірдей.

Заң ғылымынан алыс адамдар үшін өз бетінше келісімшарт жасасу өте қиын екені түсінікті, әсіресе қымбат жылжымайтын мүлікпен операцияларға қатысты. Әдетте, мұндай келісімшарттарды жасағанда, олар осы заң саласында маманданған заңгерлерге жүгінеді.

Нотариуспен (ол, әрине, жоғары заңгерлік білімі бар маманмен) және жерді пайдалану саласындағы заңгермен келісімшарт жасасудың айырмашылығы неде?

A. Егер сіз адвокатқа хабарлассаңыз, келісімшарт жасасқаныңыз үшін төлем мүліктің құнына байланысты болмайды. Бұл мәміле тараптарына сіз нөмірмен мәміле жасасаңыз немесе бүкіл үй сатып алсаңыз да, объектінің нақты нарықтық құнын көрсетуге мүмкіндік береді. Нотариалды куәландырылған келісімшартта көбісі тіркеу бағасы жылжымайтын мүлік құнынан пайызбен есептелгендіктен ғана нақты нарықтық бағаны көрсетпейді. Сот практикасы көрсеткендей, көбінесе сатып алушының сатушыға төлемін растайтын жалғыз құжат - сатушыдан қолхат. Егер тараптар келісімшартта ақшаның аударылғанын көрсете отырып, нақты құнын көрсетсе, түбіртектермен шамадан тыс шу шығарудан аулақ болуға болады.

Б. Нотариат кеңсесінде сізден жағдайыңызға азды-көпті сәйкес келетін бірнеше стандартты келісімшарт үлгілерінің бірін пайдалану сұралады. Жер құқығы саласындағы маман сіздің нақты мәміле жасаудың ерекшеліктерін мұқият зерттей отырып, тараптардың мүдделеріне сәйкес келетін келісімшарт жасай алады, мүмкін болатын тәуекелдерді болжайды, қажет болған жағдайда ұсыныстар береді және қосымша жинауға көмектеседі болашақта транзакцияға дау келтіру мүмкіндігін жоққа шығаратын құжаттар. Сатып алынған жылжымайтын мүлік иесін одан әрі құқықтық қолдау туралы келісім, мысалы, оны қайта сату, жалға беру, қайта құру және т.б. Опцион алынып тасталмайды, онда адвокат ұсынылған құжаттарды мұқият талдап, сізге бұл мәміледен мүлде бас тартуға кеңес береді,ықтимал жағымсыз сценарийлерді көрсету арқылы уәжделген. Сайып келгенде, мәміле тараптарының және олармен өзара әрекеттесетін адвокаттың мүдделері толығымен сәйкес келеді, ал нотариустың функциялары келісім жасасудың қарапайым мәлімдемесіне дейін төмендейді.

B. Егер келісім UFRS-ке ұсынылғанға дейін өзгертілуі керек болса (мысалы, тараптар мүліктің құнын өзгерту туралы шешім қабылдады немесе мәміле соңғы сәтте пайда болды, бірақ сатушы сатып алуға дайын жаңа сатып алушы тапты) сол шарт бойынша мүлік), сатушы түзетілген деректерді енгізу арқылы дайын келісім-шартты дербес қайта жаза алады. Егер келісім-шарт нотариалдық кеңседе жасалған болса, онда нотариусқа қайта жүгіну керек, алымды төлеу керек, яғни процесті жаңадан бастау керек, бұл уақытты да, ақшаны да ысырап етеді. Сонымен қатар, ықтимал асқынуларды болдырмау үшін бұрын жасалған келісімді бұзған жөн, бұл үшін екі тараптың ізгі ниеті және олардың нотариат кеңсесіне бірлескен сапары қажет.

Нотариус жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жасау кезінде «қосымша сілтеме» болып табылады деген қорытынды жасауға бола ма?

Ия, бірақ тек бір және өте маңызды ескертулермен - келісімшартты жасақтауға қатысатын заңгер жерді пайдалану саласындағы жоғары білікті маман болуы керек, ұқсас келісімшарттар жасасу тәжірибесі болуы керек, жер мәселелеріне байланысты сот процестеріне сәтті қатысуы, қызметкер болуы керек. жылжымайтын мүлікпен операцияларды қолдауға мамандандырылған ұйымның.